Quels sont les points clés à connaître avant de signer un contrat de bail commercial?

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Le bail commercial est un contrat de location de local destiné à l’exploitation d’un fonds industriel, commercial et artisanal. Sa fonction principale est d’encadrer les obligations et droits du bailleur et du locataire dans le cadre de l’interaction liée à la location en question. Ce contrat est un gage de protection pour le locataire et lui offre la possibilité de renouveler le contrat. Voici ce que vous devez savoir sur le contrat de bail commercial.

 

Qui est concerné par le contrat de bail commercial ?

De nombreux professionnels choisissent la location commerciale lorsqu’ils ont besoin de louer un local. Le statut du bail commercial défini à l’article L.145-1 et aux suivants du Code de commerce encadrent les relations entre le bailleur et le locataire de l’immeuble ou du lieu d’exploitation du fonds de commerce. Le local peut appartenir à un commerçant ou à un industriel inscrit au registre du commerce ou bien à un artisan-chef d’une société inscrite au registre du commerce, qu’il exerce ou non une activité commerciale.

 

Quels sont les éléments phares d’un contrat de bail commercial ?

L’État des lieux bail commercial

Alors qu’auparavant facultatif, l’etat des lieux local commercial est devenu obligatoire depuis la promulgation de la loi Pinel le 18 juin 2014. Dès lors, la loi l’exige à l’entrée, à la sortie et dans le cas où le preneur cède le droit au bail commercial ou la libre cession de fonds de commerce, la réalisation d’un état des lieux. L’obligation d’inspection des lieux concerne également les baux dérogatoires et les baux professionnels. 

 

L’objet du bail commercial

Dans le cadre de la signature d’un bail commercial, le local doit être utilisé administrativement pour exercer une activité professionnelle, commerciale ou artisanale. Le bailleur doit s’assurer que le local s’adapte aux activités du locataire. Par exemple, s’il loue son bien à un bar, il doit s’assurer que le lieu est conforme à la réglementation en vigueur régissant cette activité. Il est donc vivement recommandé de prendre contact avec des professionnels de l’immobilier (agents immobiliers ou syndics) qui sauront sélectionner les locataires, dont les activités correspondent le mieux aux caractéristiques du local

 

La durée du contrat de bail

La durée du bail commercial est d’au moins 9 ans pour garantir aux professionnels, le temps nécessaire à l’exercice de leurs activités. Si le bail expire et que le bailleur refuse de renouveler le contrat, une indemnité d’éviction sera octroyée au locataire. On appelle cette disposition particulière « propriété commerciale ». 

 

Le loyer

Le montant du loyer est librement déterminé par les deux parties. Ce montant peut être révisé tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l’ILAT (indice des industries tertiaires). Les baux commerciaux peuvent également contenir des clauses d’indexation annuelle automatique.

 

Le droit d’entrée

Outre loyer, les propriétaires peuvent également exiger des locataires, le paiement d’un droit d’entrée connu sous le nom de « pas-de-porte« . Ce montant est librement fixé par les deux parties et le propriétaire ne le remboursera pas à la fin du contrat de bail. Il peut être vu comme une subvention au loyer (dans le cas le plus courant, permettant aux locataires de déduire de leurs bénéfices) ou comme une compensation (il est donc impossible de la déduire).

 

La résiliation du bail commercial

 Les baux commerciaux peuvent être résiliés dans différentes circonstances, notamment : 

  • Les locataires peuvent résilier les baux commerciaux tous les trois ans (3,6 ou 9).
  • Le bailleur et le preneur peuvent convenir à résilier le contrat à l’amiable.
  • Si le preneur ne respecte pas l’une des clauses résolutoires stipulées dans le contrat de bail, cela entraîne la résiliation de plein droit en cas d’inexécution.
  • Si l’une des deux parties ne respecte pas  ces obligations, la résiliation judiciaire est requise.

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